Nodokļi, pārdodot zemi 2026. gadā

Īsā atbilde

Pārdodot zemi, fiziskā persona maksā iedzīvotāju ienākuma nodokli 25,5 % apmērā no kapitāla pieauguma — no starpības starp pārdošanas cenu un iegādes vērtību, nevis no visas darījuma summas. Likme ir 25,5 % kopš 2025. gada 1. janvāra; pirms tam tā bija 20 %.

Lauksaimniecības zemi var pārdot bez šī nodokļa — bet nosacījumi attiecas uz pircēju, ne pārdevēju, un tie ir likuma «Par iedzīvotāju ienākuma nodokli» 11.⁷ panta trešajā daļā, nevis 9. pantā, kā bieži raksta. Turēšanas ilgums šim atbrīvojumam nav svarīgs.

Šis raksts nav nodokļu konsultācija. KALME nav nodokļu konsultants un nav darījuma puse. Katrs skaitlis šeit ir ar panta numuru un pārbaudes datumu, lai to var pārbaudīt pats; savu konkrēto situāciju noskaidrojiet Valsts ieņēmumu dienestā.

1. Cik ir likme un no kā to rēķina

Ienākums no zemes pārdošanas fiziskajai personai ir ienākums no kapitāla pieauguma. Nekustamais īpašums ir kapitāla aktīvs — likuma «Par iedzīvotāju ienākuma nodokli» 11.⁹ panta otrās daļas 4. punkts.

Kapitāla pieaugumu nosaka, no atsavināšanas cenas atņemot iegādes vērtību un turēšanas laikā veikto ieguldījumu vērtību (11.⁹ panta pirmā daļa). Nodokli maksā no šīs starpības, ne no visas darījuma summas.

Pārbaudīts likumi.lv konsolidētajā redakcijā, kas spēkā no 2026. gada 1. janvāra; pārbaudes datums — 2026. gada 2. septembris. Trīs procentu papildu likmi maksā rezumējošā kārtībā ar gada ienākumu deklarāciju, un tās aprēķinā ieskaita visus taksācijas gada apliekamos ienākumus, ne tikai zemes darījumu (15.¹ panta otrā daļa).

Iegādes vērtībā drīkst ieskaitīt arī valsts nodevas par darījuma noformēšanu, mantojuma tiesību apstiprināšanu un īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, komisijas naudu, kā arī procentu maksājumus par kredītu tieši šī aktīva iegādei — 11.⁹ panta piektā daļa. Ja darījumā rodas zaudējumi, nodoklis nav jāmaksā un deklarācija par kapitāla pieaugumu nav jāiesniedz; zaudējumus var segt tikai ar peļņu no cita kapitāla aktīva tajā pašā taksācijas gadā, uz nākamajiem gadiem tos pārnest nedrīkst (11.⁹ panta devītā un desmitā daļa).

2. Lauksaimniecības zeme: atbrīvojums, kas atkarīgs no pircēja

Šī ir vieta, kur visbiežāk kļūdās. Atbrīvojums lauksaimniecības zemei nav 9. pantā starp neapliekamajiem ienākumiem — tas ir 11.⁷ panta trešajā daļā («Īpaši noteikumi ienākuma noteikšanai no lauksaimniecības uzņēmuma vai lauksaimniecības zemes atsavināšanas»). Un tā nosacījumi runā par pircēju, nevis par pārdevēju.

Ar nodokli neapliek ienākumu no tāda nekustamā īpašuma atsavināšanas, kurš pēc lietošanas veida ir lauksaimniecības zeme, ja izpildīti abi nosacījumi:

1. Kas pērk. Īpašumtiesības iegūst zemnieku saimniecības īpašnieks; persona, kas Uzņēmumu reģistrā reģistrēta kā komercsabiedrība, individuālais komersants vai zemnieku saimniecība; persona, kas Valsts ieņēmumu dienestā reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicēja; vai Latvijas zemes fonds (11.⁷ panta trešās daļas 1. punkts).
2. Ko pircējs dara. Vismaz vienā no pēdējiem trim pirmstaksācijas periodiem vairāk nekā pusi no pircēja saimnieciskās darbības ieņēmumiem, bet ne mazāk kā 3 000 € gadā, veido ieņēmumi no lauksaimnieciskās darbības; vai arī pircējs saņem valsts vai Eiropas Savienības atbalsta maksājumus lauksaimniecībai un lauku attīstībai kā jaunais lauksaimnieks (11.⁷ panta trešās daļas 2. punkts).

Ja pircējs ir Latvijas zemes fonds, otrais nosacījums nav jāpiemēro vispār — 11.⁷ panta 3.¹ daļa.

Divas lietas, ko no šī bieži nolasa nepareizi. Pirmā: turēšanas ilgums šeit nav prasīts — 60 mēnešu noteikums, par ko rakstīts nākamajā sadaļā, uz šo atbrīvojumu neattiecas. Otrā: pārdevējam nav jābūt lauksaimniekam. Noteicošais ir, kas pērk un kādi ir pircēja ieņēmumi. Praksē tas nozīmē, ka pircēja atbilstība ir jānoskaidro pirms līguma parakstīšanas, ne pēc.

Ja īpašumā ir arī mežs, krūmāji vai ēkas

Reti kurš lauku īpašums ir tikai lauksaimniecības zeme. Ja pārdod īpašumu, ko veido lauksaimniecībā izmantojamā zeme un mežs vai cita veida zeme (krūmāji, purvi, zeme zem ūdeņiem), atbrīvojumu piemēro proporcionāli (11.⁷ panta ceturtā daļa) — un proporciju nosaka divējādi:

• pēc sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja vērtējuma, kas nav vecāks par 12 mēnešiem atsavināšanas līguma noslēgšanas dienā un kurā norādīta gan kopējā tirgus vērtība, gan katras daļas tirgus vērtība — tad proporcija ir pēc vērtības;
• ja vērtējuma nav — proporcionāli tai platības daļai, kura pēc lietošanas veida ir lauksaimniecības zeme.

Ja uz zemes ir ēkas vai būves, izvēles nav: proporciju drīkst noteikt tikai pēc sertificēta vērtētāja vērtējuma (11.⁷ panta piektā daļa). Un abos gadījumos, kad apliekamo ienākumu rēķina pēc ceturtās vai piektās daļas, vērtējums ir obligāti jāiesniedz Valsts ieņēmumu dienestam kopā ar deklarāciju — 19. panta 7.¹ daļa.

3. Pārējie atbrīvojumi: 60 mēneši, dzīvesvieta, vienīgais īpašums

Šie ir 9. panta pirmās daļas atbrīvojumi. Tie attiecas uz nekustamo īpašumu vispār — arī uz zemi —, un tie ir savstarpēji neatkarīgi: pietiek, ja izpildās viens.

• 33. punkts — deklarētā dzīvesvieta. Īpašums ir bijis īpašumā ilgāk par 60 mēnešiem (skaitot no dienas, kad reģistrēts zemesgrāmatā) un vismaz 12 mēnešus pēc kārtas šajā 60 mēnešu periodā līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas dienai tā ir bijusi personas deklarētā dzīvesvieta, kas nav deklarēta kā papildu adrese.
• 33.¹ punkts — vienīgais īpašums. Īpašums ir bijis īpašumā ilgāk par 60 mēnešiem un pēdējos 60 mēnešus līdz atsavināšanas dienai ir bijis maksātāja vienīgais nekustamais īpašums.
• 34.² punkts — ieguldīšana citā īpašumā. Īpašums zemesgrāmatā reģistrēts kā maksātāja vienīgais nekustamais īpašums, un ienākums no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā 12 mēnešu laikā pēc atsavināšanas vai arī pirms tās. Šeit 60 mēnešu prasības nav.

Pie 34.² punkta Valsts ieņēmumu dienests precizē (vid.gov.lv lapa «Ienākuma nodoklis no kapitāla pieauguma», atjaunota 2026. gada 20. augustā), ka atkārtoti ieguldītajai summai jābūt ne mazākai par starpību starp pārdošanas cenu un iegādes vērtību; neieguldītā daļa paliek apliekams kapitāla pieaugums. Ja jaunais īpašums iegādāts pirms pārdošanas, par to jāinformē dienests mēneša laikā pēc ienākuma gūšanas (9. panta 8.² daļa).

Ir vēl trīs radniecīgi punkti, kas lauku īpašumos parādās retāk: 34. punkts (mantas sadale laulības šķiršanas gadījumā), 34.¹ punkts (īpašums atsavināts sabiedrības vajadzībām) un 34.³ punkts (piespiedu dalītā īpašuma izbeigšana).

Vēl viena detaļa, kas zemes darījumos mēdz izšķirt 60 mēnešu skaitīšanu: ja ēka un zeme zemesgrāmatā ierakstītas dažādos laikos, par iegādes brīdi uzskata dienu, kad zemesgrāmatā ierakstīta ēka vai būve (9. panta astotā daļa), izņemot 33.¹ punkta gadījumu.

4. Mantots un dāvināts īpašums

Latvijā liela daļa lauku zemes ir mantota vai atgūta, tāpēc šie noteikumi skar daudzus. Svarīgākais: atsevišķa atbrīvojuma «pārdodu mantotu īpašumu, tātad nodokļa nav» likumā nav. 9. panta pirmās daļas 9. punkts atbrīvo paša mantojuma saņemšanu, nevis vēlāku pārdošanu.

Mantojums ietekmē divas citas lietas — no kura datuma skaita 60 mēnešus un kāda ir iegādes vērtība.

• Turēšanas periods, mantojums. Ja īpašums mantots līgumiskā, testamentārā vai likumiskā ceļā no personas, kuru ar maksātāju saista laulība vai radniecība līdz trešajai pakāpei Civillikuma izpratnē, tad 33. un 33.¹ punkta izpratnē uzskata, ka īpašums ir maksātāja īpašumā no dienas, kad tas reģistrēts zemesgrāmatā kā mantojuma atstājēja īpašums. Praksē 60 mēneši bieži jau ir pagājuši mantojuma atstājēja laikā.
• Turēšanas periods, dāvinājums. Šāda pārnešana 33. un 33.¹ punktā nav — parastam dāvinājumam 60 mēnešus skaita no reģistrācijas uz apdāvinātā vārda. Dāvinātāja laiks tiek pārnests tikai 34.¹ punkta gadījumā (atsavināšana sabiedrības vajadzībām).
• Iegādes vērtība, mantojums. Par iegādes vērtību uzskata mantojuma masā norādīto konkrētā kapitāla aktīva vērtību (11.⁹ panta ceturtā daļa).
• Iegādes vērtība, dāvinājums. Dāvinājuma līgumā norādītā vērtība, kas nav lielāka par atsavināšanas cenu (11.⁹ panta ceturtā daļa). Ja dāvinājums saņemts no laulātā vai radinieka līdz trešajai pakāpei un īpašumu pārdod 60 mēnešu laikā pēc reģistrācijas uz sava vārda, iegādes vērtību nosaka pēc īpašiem noteikumiem — 11.⁹ panta 7.³ daļa (dāvinātāja iegādes cena, kadastrālā vērtība dāvinātāja reģistrācijas gadā vai koriģēta kadastrālā vērtība).
• Atjaunotas īpašuma tiesības. Ja nekustamais īpašums iegūts, atjaunojot īpašuma tiesības, par iegādes vērtību uzskata aktuālo kadastrālo vērtību (11.⁹ panta septītā daļa).
• Iegādāts līdz 2000. gada 31. decembrim bez dokumentiem. Iegādes vērtība ir aktuālā kadastrālā vērtība atsavināšanas gadā, dalīta ar Centrālās statistikas pārvaldes patēriņa cenu indeksa koeficientu par pēdējiem 10 gadiem (11.⁹ panta 7.¹ daļa). 2026. gadam Valsts ieņēmumu dienests publicējis koeficientu 1,510 (materiāls aktualizēts 2026. gada 13. maijā); 2025. gadam tas bija 1,458.

5. Ja pārdevējs ir uzņēmums: UIN un PVN

Uzņēmumu ienākuma nodoklis: nodoklis tikai peļņas sadalīšanas brīdī

Ja zemi pārdod kapitālsabiedrība, peļņa no pārdošanas netiek aplikta uzreiz. Uzņēmumu ienākuma nodokļa apliekamā bāze veidojas tikai no likuma 4. panta otrajā daļā izsmeļoši uzskaitītajiem objektiem — sadalītās peļņas (dividendes un tām pielīdzinātas izmaksas) un nosacīti sadalītās peļņas —, un peļņa no nekustamā īpašuma atsavināšanas tur nav minēta. Ienākums paliek nesadalītajā peļņā un tiek aplikts brīdī, kad to sadala.

• Pamata likme 20 % no apliekamās bāzes, kuru pirms likmes piemērošanas dala ar koeficientu 0,8 (3. panta pirmā daļa un 4. panta devītā daļa) — efektīvi 25 % no izmaksātās summas.
• Alternatīvā likme 15 % ar koeficientu 0,85 — efektīvi aptuveni 17,65 % — ko var izvēlēties sabiedrības, kuru dalībnieki dividenžu aprēķināšanas periodā ir tikai fiziskās personas (3. panta piektā daļa un 4.² pants). Šī ir jaunums no 2026. gada 1. janvāra (2025. gada 3. decembra likums).

  Zemāko likmi nedrīkst salīdzināt vienu pašu: dividendes, kas izmaksātas 4.² panta režīmā, saņēmējam apliek ar iedzīvotāju ienākuma nodokli 6 % (likuma «Par iedzīvotāju ienākuma nodokli» 15. panta 5.¹ daļa), turpretī parastajā režīmā izmaksātās dividendes no iedzīvotāju ienākuma nodokļa ir atbrīvotas (9. panta pirmās daļas 2.¹ punkta «a» apakšpunkts). Uz katriem 100 € sadalītās peļņas salīdzinājums tātad ir 25,00 € pret 17,65 + 6,00 = 23,65 €.

• Nerezidentam par Latvijā esoša nekustamā īpašuma atsavināšanu piemēro 3 % no atlīdzības summas, bet kārtība ir atkarīga no tā, kas ir pircējs. Ja pircējs ir rezidents, kas nav fiziskā persona, vai nerezidenta pastāvīgā pārstāvniecība, nodokli ietur izmaksātājs (5. panta pirmās daļas 2. punkts). Ja pircējs ir fiziskā persona, ieturējuma nav — nerezidents pats iesniedz Valsts ieņēmumu dienestam pārskatu un samaksā nodokli 30 dienu laikā no atsavināšanas (5. panta trešā daļa).

Pievienotās vērtības nodoklis: zeme parasti nav apliekama, apbūves zeme ir

Nekustamā īpašuma pārdošana ar pievienotās vērtības nodokli netiek aplikta — izņemot nelietotu nekustamo īpašumu un apbūves zemi (Pievienotās vērtības nodokļa likuma 52. panta pirmās daļas 24. punkts). Standartlikme ir 21 % (41. panta pirmās daļas 1. punkts).

Vēl viena vieta, kur zemes darījums var pārsteigt: reģistrācijas slieksnis. Nodokļa maksātāju reģistrā var nereģistrēties, kamēr kalendāra gadā iekšzemē veikto darījumu kopējā vērtība nepārsniedz 50 000 € (59. panta pirmā daļa) — bet šajā slieksnī ieskaita arī ar nodokli neapliekamo nekustamā īpašuma pārdošanu (59. panta otrās daļas 2. punkts). Slieksnī to neieskaita, ja darījums ir ar pamatlīdzekli vai ja tam ir gadījuma raksturs un tas nepārprotami atšķiras no maksātāja saimnieciskās darbības veida (59. panta trešā daļa). Vienam zemes darījumam tas parasti nozīmē, ka reģistrācijas pienākums nerodas, bet saimnieciskās darbības veicējam, kas ar zemi darbojas regulāri, — var rasties.

Nekustamā īpašuma nodoklis pārdošanas gadā

Likme ir pašvaldības ziņā — no 0,2 līdz 3 % no kadastrālās vērtības; virs 1,5 % pašvaldība to drīkst noteikt tikai neuzturētam īpašumam. Ja pašvaldība saistošos noteikumus nav publicējusi, zemei piemēro 1,5 % (likuma «Par nekustamā īpašuma nodokli» 3. panta pirmā daļa).

Neapstrādātai lauksaimniecībā izmantojamai zemei nav «3 % likmes» — likums paredz papildlikmi 1,5 % apmērā (3. panta 1.¹ daļa), kas nāk klāt pamata likmei. Papildlikmi nepiemēro zemei, kuras platība nepārsniedz vienu hektāru, un zemei, kurai normatīvajos aktos noteikti lauksaimnieciskās darbības ierobežojumi.

Pārdošanas gadā nodokli parasti maksā pārdevējs: maksāšanas pienākums izbeidzas ar nākamo taksācijas gadu pēc īpašuma tiesību izbeigšanās, un pircējs sāk maksāt ar nākamo taksācijas gadu (7. panta pirmā un trešā daļa). Nodokļa proporcionāla atlīdzināšana starp pusēm ir līguma jautājums, nevis likuma pienākums.

6. Kas drīkst nopirkt lauksaimniecības zemi

Tas ir nodokļu raksts, bet šī daļa nodokli ietekmē tieši: ja pircējs nevar iegūt zemi īpašumā, darījuma nav, un ja pircējs neatbilst 11.⁷ panta nosacījumiem, atbrīvojuma nav. Noteikumi ir likuma «Par zemes privatizāciju lauku apvidos» III¹ nodaļā; redakcija spēkā no 2026. gada 3. aprīļa.

Nosacījumi attiecas uz zemi, kuras sastāvā dominējošā lietošanas kategorija ir lauksaimniecībā izmantojamā zeme, kā arī uz tās domājamām daļām (28.¹ pants). Fiziskajai personai jāatbilst visiem šiem:

• reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicēja Latvijas Republikā (neattiecas uz zemnieku saimniecību īpašniekiem, kuri darbojas zemnieku saimniecības formā);
• rakstveidā apliecina, ka zemes izmantošanu lauksaimnieciskajā darbībā uzsāks gada laikā pēc iegādes, ja zeme iepriekšējā vai kārtējā gadā bijusi pieteikta tiešajiem maksājumiem, vai triju gadu laikā, ja nav bijusi;
• nodokļu parādu kopsumma nepārsniedz 150 €;
• valsts valodas zināšanas vismaz B līmeņa 2. pakāpē — tikai tad, ja persona nav Eiropas Savienības, Eiropas Ekonomikas zonas, Šveices Konfederācijas vai OECD Kapitāla plūsmu liberalizācijas kodeksa valstu pilsonis.

Juridiskajai personai papildus jānorāda visi patiesie labuma guvēji un jāapliecina to atbilstība; valsts valodas prasība attiecas uz kapitāldaļu īpašniekiem, kas kopā pārstāv vairāk par pusi balsstiesīgā kapitāla, un uz pārstāvēttiesīgajām personām.

Platības ierobežojumi

• viena fiziskā vai juridiskā persona — līdz 2 000 ha lauksaimniecības zemes (29. panta ceturtā daļa);
• saistītās personas kopā — līdz 4 000 ha (29. panta astotā daļa);
• biedrības un nodibinājumi — līdz 5 ha (29. panta septītā daļa);
• novada pašvaldība savos saistošajos noteikumos var noteikt zemāku maksimālo platību savā teritorijā (29. panta sestā daļa);
• ierobežojumi neattiecas uz mantošanu (29. panta trešā daļa).

Pašvaldības komisija un pirmpirkuma tiesības

Darījumu tiesiskumu uzrauga novada pašvaldības komisija (30.¹ pants). Iesniegumu iesniedz tā novada pašvaldībai, kuras teritorijā zeme atrodas. Komisijas piekrišanu noformē izziņas veidā, un — tas ir praksē izšķirošais — darījuma akts ir derīgs ierakstīšanai zemesgrāmatā tikai tad, ja tam pievienota šī izziņa un Latvijas zemes fonda pārvaldītāja lēmums par pirmpirkuma tiesību neizmantošanu (30.¹ panta ceturtā daļa).

Pirmpirkuma tiesības uz lauksaimniecības zemi ir secīgas (30.² pants):

1. zemes kopīpašniekam — Civillikumā noteiktajā kārtībā;
2. zemes nomniekam, kura nomas līgums reģistrēts pašvaldībā vai zemesgrāmatā vismaz gadu pirms darījuma noslēgšanas dienas;
3. Latvijas zemes fonda pārvaldītājam — un, ja fonds pirmpirkuma tiesības izmanto, atsavināšanas darījums nav atceļams. Fonda pārvaldītājam pirmpirkuma tiesības ir uz jebkuru zemi vai zemes vienību, kuras sastāvā ir lauksaimniecības zeme.

Prasības par pircēja atbilstību, komisijas izziņu un pirmpirkuma tiesībām neattiecas uz vairākiem gadījumiem (30.³ pants), no kuriem lauku īpašumos biežākie ir: ieguvēja lauksaimniecības zemes platība kopā ar iegūstamo nepārsniedz 10 ha fiziskajai personai un 5 ha juridiskajai personai; mantošana; darījumi starp laulātajiem un pirmās vai otrās pakāpes radiniekiem; zemes konsolidācija; un darījumi ar zemi teritorijā, kurā pašvaldības teritorijas plānojums paredz apbūvi.

Par rakstveida apliecinājuma neizpildi ir paredzēta administratīvā atbildība — brīdinājums vai naudas sods atkarībā no platības, juridiskajai personai līdz 1 000 naudas soda vienībām (39. pants). Komisija apliecinājuma izpildi pārbauda.

Divi pienākumi no Zemes pārvaldības likuma

• Vērtīgā zeme. Ja lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitātes novērtējums ir augstāks par 50 ballēm, pašvaldība nodrošina tās saglabāšanu, nosakot ierobežojumus zemes sadrumstalošanai un lietošanas kategorijas maiņai; ja novērtējums ir virs 45, bet nepārsniedz 50 balles, pašvaldība tādus ierobežojumus var noteikt (4. panta 1. un 1.¹ punkts).
• Degradētā teritorija. Zemes izmantotājs, atsavinot zemi, kas daļēji vai pilnībā atrodas degradētajā teritorijā, par to informē ieguvēju (4. panta 5. punkts). Tas ir tiešs pārdevēja pienākums.

Bonitāte — tā pati zemes kvalitātes balle, par ko runā Zemes pārvaldības likuma 4. pants — KALME kartē ir atsevišķs slānis maksas plānos.

7. Kā un kad deklarē

Deklarē pats pārdevējs Valsts ieņēmumu dienesta elektroniskās deklarēšanas sistēmā vai klātienē. Veidlapa ir deklarācija par ienākumu no kapitāla pieauguma (DK). Termiņš ir atkarīgs no darījumu summas ceturksnī — 19. panta 5.³ daļa:

Nodokli iemaksā vienotajā nodokļu kontā (19. panta 3.² daļa). Nerezidentam deklarācija jāiesniedz līdz ienākuma gūšanas mēnesim sekojošā mēneša 15. datumam (19. panta 5.² daļa).

Ja nodoklis nav jāmaksā, deklarēt tik un tā var nākties. Ar nodokli neapliekamos ienākumus — arī no lauksaimniecības zemes pārdošanas ar 11.⁷ panta atbrīvojumu — uzrāda gada ienākumu deklarācijā, ja to kopējā summa gadā pārsniedz 10 000 € (19. panta otrā daļa). Lauku zemes darījumā šis slieksnis tiek pārsniegts bieži.

Un vēlreiz par vērtējumu: ja apliekamo ienākumu aprēķina proporcionāli pēc 11.⁷ panta ceturtās vai piektās daļas, sertificēta vērtētāja vērtējums jāiesniedz kopā ar deklarāciju (19. panta 7.¹ daļa). Vērtējumu pasūta pārdevējs, un tas nedrīkst būt vecāks par 12 mēnešiem līguma noslēgšanas dienā — tāpēc to kārto pirms darījuma, ne pēc.

8. Aprēķina piemērs

Piemērs ir izdomāts, un tas rāda tikai aprēķina gaitu, ne kāda konkrēta īpašuma vērtību. Reālā darījumā skaitļus pārbauda Valsts ieņēmumu dienestā.

Modra pārdod 10 ha īpašumu: 5 ha lauksaimniecības zemes, 3 ha izcirtuma un 2 ha krūmāju, ēku uz tā nav. Īpašumu viņa mantojusi no tēva 2009. gadā, un mantojuma apliecībā norādītā vērtība ir 4 268,62 €. Pārdošanas cena abos variantos ir 50 000 €. Sertificēta vērtētāja vērtējuma nav, tāpēc proporciju nosaka pēc platības: lauksaimniecības zeme ir 5 ha no 10 ha, tas ir 50 %.

Starpība ir 5 830,75 € — 11,7 % no darījuma summas. Tā rodas nevis no cenas un nevis no pārdevēja, bet no tā, kas ir pircējs.

Piemērā nav ieskaitītas valsts nodevas un pārējie 11.⁹ panta piektajā daļā pieļautie izdevumi, kas iegādes vērtību palielinātu un nodokli attiecīgi samazinātu. Ja uz īpašuma būtu ēka, proporciju drīkstētu noteikt tikai pēc sertificēta vērtētāja vērtējuma, un rezultāts būtu citāds, jo tad dala pēc vērtības, ne platības.

Cik zeme šodien maksā

Nodokli rēķina no cenas, tāpēc jautājums «cik tas ir vērts» ir tikpat praktisks kā jautājums par likmi. KALME to nevērtē un cenu neaplēš — rāda, par cik reāli pārdots:

• Lauksaimniecības zemes cena Latvijā — mediāna 4 305 €/ha pēdējos 12 nobriedušajos mēnešos (2025. gada maijs – 2026. gada aprīlis, 1 547 darījumi); puse darījumu 2 885–6 357 €/ha; mediāna katrā no 31 novada.
• Meža zemes cena Latvijā — mediāna 3 000 €/ha 2026. gadā (dati līdz 6. augustam); 13 354 darījumi 2022.–2026. gadā, no tiem 1 291 — 2026. gada logā.
• KALME kartē katrs darījums ir redzams tur, kur tas notika — ar platību, zemes sastāvu, datumu un cenu par hektāru.

Šie ir reģistrēto darījumu apkopojumi, nevis konkrēta īpašuma vērtējums, un nodokļa aprēķinā tos nedrīkst lietot cenas vietā — nodokli rēķina no līgumā norādītās cenas.

9. Biežākie jautājumi

Cik liels ir nodoklis, pārdodot zemi 2026. gadā?

Iedzīvotāju ienākuma nodoklis 25,5 % no kapitāla pieauguma, tas ir, no starpības starp pārdošanas cenu un iegādes vērtību (likuma «Par iedzīvotāju ienākuma nodokli» 15. panta piektā daļa, pārbaudīts 2026. gada 2. septembrī). Ja gada kopējie apliekamie ienākumi pārsniedz 200 000 €, pārsniegumam piemēro vēl 3 %.

Vai tiešām 20 % vairs nav?

Nav. 20 % likme kapitāla pieaugumam bija spēkā līdz 2024. gada 31. decembrim. Tā 2026. gadā vēl attiecas tikai uz darījumiem, kas uzsākti līdz 2024. gada 31. decembrim, nav pabeigti un par kuriem iesniegta attiecīgā deklarācija (pārejas noteikumu 196. punkts).

Pārdodu lauksaimniecības zemi. Vai man pašam jābūt lauksaimniekam?

Nē. 11.⁷ panta trešās daļas nosacījumi attiecas uz pircēju. Pārdevēja statuss nav nosacījums.

Kā pārbaudīt, vai pircējs atbilst?

Likums prasa divas lietas: reģistrācijas statusu (zemnieku saimniecība, komercsabiedrība, individuālais komersants vai saimnieciskās darbības veicējs Valsts ieņēmumu dienestā; vai Latvijas zemes fonds) un ieņēmumu nosacījumu — vismaz vienā no pēdējiem trim gadiem vairāk nekā puse saimnieciskās darbības ieņēmumu, bet ne mazāk kā 3 000 €, no lauksaimnieciskās darbības; vai arī jaunā lauksaimnieka atbalsta maksājumi. Praksē to apliecina pircējs, un vērts to noskaidrot pirms līguma. Vai konkrēts pircējs atbilst, jāprecizē pie VID — KALME to nevar apstiprināt.

Mantoju zemi. Vai pārdodot būs nodoklis?

Atsevišķa atbrīvojuma mantotam īpašumam nav. Nodokļa nebūs, ja izpildās kāds no 9. panta atbrīvojumiem vai 11.⁷ panta lauksaimniecības zemes atbrīvojums. Mantojums palīdz divējādi: 60 mēnešus skaita jau no mantojuma atstājēja reģistrācijas dienas (ja radniecība līdz trešajai pakāpei), un par iegādes vērtību uzskata mantojuma masā norādīto vērtību, kas parasti ir zema un tāpēc kapitāla pieaugumu palielina.

Cik ilgi jātur zeme, lai nodokļa nebūtu?

Uz lauksaimniecības zemes atbrīvojumu turēšanas ilgums neattiecas vispār. 9. panta atbrīvojumiem tas ir vairāk nekā 60 mēneši, un papildus jāizpildās vai nu deklarētās dzīvesvietas nosacījumam (33. punkts), vai vienīgā īpašuma nosacījumam (33.¹ punkts).

Ja pārdodu par mazāk, nekā nopirku?

Tad kapitāla pieauguma nav, nodoklis nav jāmaksā un deklarācija par ienākumu no kapitāla pieauguma nav jāiesniedz. Zaudējumus var segt ar peļņu no cita kapitāla aktīva tajā pašā taksācijas gadā, bet uz nākamajiem gadiem tos pārnest nedrīkst.

Vai KALME var pateikt, cik man būs jāmaksā?

Nē. KALME rāda reģistrētus darījumus un šeit — likuma pantus ar pārbaudes datumu. Nodokļa aprēķins konkrētā situācijā ir atkarīgs no dokumentiem, kurus redz tikai īpašnieks un Valsts ieņēmumu dienests. Ar konkrētu jautājumu jāvēršas dienestā.

Avoti un pārbaudes datums

Visi šī raksta juridiskie apgalvojumi pārbaudīti 2026. gada 2. septembrī konsolidētajos likumu tekstos vietnē likumi.lv un Valsts ieņēmumu dienesta publicētajos materiālos. Likumi mainās; ja lasāt to vēlāk, pārbaudiet redakciju no jauna.

• Likums «Par iedzīvotāju ienākuma nodokli», redakcija spēkā no 2026. gada 1. janvāra. Panti: 9., 11.⁷, 11.⁹, 15., 15.¹, 19. un pārejas noteikumi.
• Uzņēmumu ienākuma nodokļa likums — 3., 4., 4.² un 5. pants.
• Pievienotās vērtības nodokļa likums — 1., 41. panta pirmās daļas 1. punkts, 52. un 59. pants.
• Zemes pārvaldības likums — 4. panta 1., 1.¹ un 5. punkts.
• Likums «Par zemes privatizāciju lauku apvidos» — III¹ nodaļa (lauksaimniecības zemes iegūšana īpašumā).
• Likums «Par nekustamā īpašuma nodokli» — 3. un 7. pants.
• Valsts ieņēmumu dienests: «Ienākuma nodoklis no kapitāla pieauguma» un metodiskie materiāli par nekustamā īpašuma un lauksaimniecības zemes atsavināšanas ienākumu.
• Cenu skaitļi: Nekustamā īpašuma tirgus datubāze (NĪTIS), © Valsts zemes dienests, atvērtie dati. Apstrāde: KALME, SIA.
• Sagatavoja KALME, SIA (reģ. Nr. 43603092426). Kļūdu labojumi: [email protected].

KALME nav nodokļu konsultants, nav darījuma puse un nesniedz nodokļu konsultācijas. Šis raksts ir likuma normu apkopojums ar atsaucēm, nevis ieteikums rīkoties konkrētā veidā. Nodokļa piemērošanu savā situācijā noskaidrojiet Valsts ieņēmumu dienestā — arī pats dienests aicina to darīt pirms nekustamā īpašuma pārdošanas.