Короткий ответ
Медианная цена сделок с сельскохозяйственной землёй в Латвии — 4 305 € за гектар — она рассчитана по 1 547 сделкам за период с 1 мая 2025 года по 30 апреля 2026 года. Половина сделок укладывается в диапазон 2 885–6 357 €/га. За предыдущие 12 месяцев (май 2024 года — апрель 2025 года) медиана составляла 4 592 €/га, то есть цена ниже на 6,3 %, а число сделок — меньше на 18,3 %.
Разница между новадами больше, чем любое годовое изменение: в Jelgavas nov. медиана составляет 9 000 €/га, в Krāslavas nov. — 2 239 €/га — четырёхкратная разница. Цифры по всем 31 новадам — в разделе 2, без регистрации.
1. Как менялась цена с 2022 года
Медианная цена в 2022–2025 годах росла: с 3 500 €/га в 2022 году до 4 500 €/га в 2024 году и 4 501 €/га в 2025 году. Это рост на 28,6 % за 2022–2025 годы. Неполные данные 2026 года (до 6 августа) показывают 4 000 €/га, и в том же направлении указывает окно последних 12 «созревших» месяцев — 4 305 против 4 592 €/га годом ранее.
Одновременно сокращается число сделок: 1 963 сделки в 2024 году, 1 633 — в 2025 году. В сопоставимых 12-месячных окнах падение составляет 18,3 % (1 893 → 1 547). Проданная площадь одной сделки почти не меняется — медиана 7,1–7,7 га во всех годах, — поэтому ряд цены здесь не является артефактом изменения размера участков.
На главной странице KALME пульс числа сделок показывает другую цифру по земле (−5,5 %) — это не противоречит −18,3 % здесь. Пульс охватывает все сделки с землёй (ZV), эта статья — только сельскохозяйственную землю (≥ 3 га, ≥ 80 % LIZ), поэтому выборки, а значит и изменения, отличаются.
Цена сельскохозяйственной земли, €/га
Полоса = средняя половина сделок (25–75 процентиль) · линия = медиана · 2026 год до 6 августа
Сельскохозяйственная земля (≥ 80 % площади, от 3 га, без построек)
| Год | Медиана, €/га | 25–75 процентиль, €/га | Сделки | Медианная площадь, га |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 3 500 | 2 500 – 5 336 | 1 914 | 7,60 |
| 2023 | 4 140 | 2 954 – 6 134 | 1 727 | 7,10 |
| 2024 | 4 500 | 3 200 – 6 162 | 1 963 | 7,33 |
| 2025 | 4 501 | 3 153 – 6 396 | 1 633 | 7,57 |
| 2026* | 4 000 | 2 315 – 5 560 | 724 | 7,67 |
* 2026 год не полон — данные охватывают период до 6 августа, а последние месяцы к тому же ещё не полностью зарегистрированы (см. методику). Поэтому строку 2026 года некорректно сравнивать с полными годами; для сравнения предназначено 12-месячное окно.
2. Медиана по каждому новаду
Это главная таблица статьи: найдите свой новад и узнаете, по какой цене там реально продавалась сельскохозяйственная земля в 2022–2026 годах. Самая высокая медиана — в Jelgavas nov. — 9 000 €/га, самая низкая — в Krāslavas nov. — 2 239 €/га. Разница четырёхкратная, и она намного больше, чем изменение во времени: медиана по стране в 2022–2025 годах изменилась на 28,6 %, а между новадами разница составляет 302 %.
В верхней части списка — Земгале: Jelgavas nov., Dobeles nov. и Bauskas nov., в нижней — Латгале. Почему именно так, эти цифры не объясняют; для проверки причин нужен отдельный анализ с контрольными переменными.
Медианная цена по новадам, €/га
31 новад минимум с 40 сделками · январь 2022 – 6 августа 2026
| Новад | Медиана, €/га | 25–75 процентиль, €/га | Сделки |
|---|---|---|---|
| Jelgavas nov. | 9 000 | 5 897 – 10 091 | 314 |
| Mārupes nov. | 8 904 | 3 318 – 24 751 | 74 |
| Dobeles nov. | 7 963 | 6 546 – 9 036 | 271 |
| Bauskas nov. | 7 640 | 4 474 – 10 269 | 447 |
| Olaines nov. | 6 843 | 5 396 – 14 500 | 57 |
| Tukuma nov. | 6 667 | 5 000 – 8 292 | 341 |
| Saldus nov. | 6 250 | 5 236 – 7 089 | 302 |
| Dienvidkurzemes nov. | 5 500 | 4 138 – 6 500 | 585 |
| Talsu nov. | 5 500 | 4 069 – 7 000 | 243 |
| Siguldas nov. | 5 034 | 3 686 – 6 695 | 142 |
| Ķekavas nov. | 5 000 | 3 347 – 9 952 | 74 |
| Ogres nov. | 4 744 | 3 621 – 6 000 | 361 |
| Kuldīgas nov. | 4 630 | 3 550 – 5 512 | 267 |
| Valmieras nov. | 4 454 | 3 500 – 5 291 | 282 |
| Limbažu nov. | 4 438 | 3 290 – 5 093 | 266 |
| Aizkraukles nov. | 4 276 | 3 317 – 5 683 | 217 |
| Ventspils nov. | 4 000 | 3 132 – 5 561 | 200 |
| Cēsu nov. | 4 000 | 3 000 – 4 898 | 208 |
| Jēkabpils nov. | 3 783 | 3 000 – 4 402 | 390 |
| Valkas nov. | 3 737 | 2 457 – 4 411 | 44 |
| Smiltenes nov. | 3 700 | 2 718 – 4 349 | 158 |
| Madonas nov. | 3 604 | 2 744 – 4 600 | 363 |
| Gulbenes nov. | 3 500 | 2 800 – 4 154 | 173 |
| Līvānu nov. | 3 476 | 2 897 – 4 068 | 65 |
| Preiļu nov. | 3 153 | 2 435 – 3 921 | 195 |
| Alūksnes nov. | 3 043 | 2 160 – 3 700 | 117 |
| Rēzeknes nov. | 2 972 | 2 081 – 3 600 | 489 |
| Ludzas nov. | 2 744 | 2 052 – 3 366 | 241 |
| Balvu nov. | 2 702 | 2 066 – 3 369 | 262 |
| Augšdaugavas nov. | 2 541 | 1 829 – 3 100 | 423 |
| Krāslavas nov. | 2 239 | 1 478 – 2 987 | 270 |
В таблице — все 31 новад, где в 2022–2026 годах было не менее 40 таких сделок — всего 7 841 сделка, или 98,5 % выборки. Новады с меньшим числом сделок не сравнивались, так как медиана становится нестабильной; это Ādažu, Ropažu, Salaspils, Saulkrastu и Varakļānu novads и Rīga. В новадах Пририжья (Mārupes, Olaines, Ķekavas) 25-я и 75-я процентили отличаются в несколько раз — там землю покупают и под застройку, не только для сельского хозяйства, а медиана этого не разделяет.
3. Чем больше участок — тем дороже гектар
У сельскохозяйственной земли больший участок стоит дороже даже в пересчёте на гектар. В сделках от 3 до 10 га медиана составляет 3 976 €/га, а в группе 50–100 га — 4 600 €/га — на 16 % больше. Свыше 100 га медиана снова ниже (4 385 €/га), но там всего 31 сделка, поэтому из этой цифры нельзя делать вывод.
| Проданная площадь | Медиана, €/га | 25–75 процентиль, €/га | Сделки |
|---|---|---|---|
| 3–10 га | 3 976 | 2 663 – 5 850 | 5 083 |
| 10–20 га | 4 500 | 3 265 – 6 136 | 1 884 |
| 20–50 га | 4 557 | 3 333 – 6 077 | 831 |
| 50–100 га | 4 600 | 3 200 – 6 531 | 132 |
| ≥ 100 га | 4 385 | 3 299 – 5 040 | 31 |
4. Почему одна цифра — не ответ для вашего участка
По всей выборке медиана составляет 4 097 €/га, но средняя половина сделок располагается от 2 921 до 6 000 €/га — верхняя граница более чем вдвое выше нижней. Четверть сделок проходит ниже 2 921 €/га, четверть — выше 6 000 €/га. Это значит: медиана по стране ничего не говорит о конкретном участке.
Цену определяет то, что среднее число не содержит — бонитет почвы, мелиорация, доступ, форма участка, обременения и то, что происходит прямо рядом. Поэтому эта статья — не калькулятор, и KALME не оценивает недвижимость. Практический ответ другой: посмотреть, по каким ценам продавались участки именно вокруг конкретного места.
Где это увидеть. На карте KALME 7 879 из этих 7 961 сделок показаны там, где они произошли — с проданной площадью, составом земли, датой и ценой за гектар. Для остальных 82 сделок (1,0 %) данные VZD не содержат геометрии парцеллы, поэтому на карте их нет. Можно включить фильтр «Tikai LIZ» (только сельскохозяйственная земля) и смотреть только сельскохозяйственную землю, как в этой статье.
Карту и отдельные сделки можно смотреть бесплатно, без учётной записи. Режим «Viss» («Вся Латвия» одновременно, без ограничения текущей областью карты) и полный набор фильтров доступны в платном плане.
5. Методика — как рассчитаны эти цифры
Цифры воспроизводимы. Если кто-то хочет их проверить или процитировать, вот точные определения.
- Источник: база данных рынка недвижимости Государственной земельной службы Латвии (VZD, NĪTIS), публичные данные о сделках.
- Объём данных: в базе данных KALME — 251 015 уникальных сделок. Данные охватывают период до 6 августа 2026 года; база загружена 12 августа 2026 года.
- Дубликаты: одна сделка в источнике может появляться в нескольких строках (несколько парцелл или построек в одном договоре). Каждая сделка учтена один раз по идентификатору сделки.
- Сельскохозяйственная земля: сделка с землёй без построек, в которой проданная площадь не менее 3 га, а сельскохозяйственная земля (пашня, луга, пастбища, сады) составляет не менее 80 % проданной площади. Те же два порога — 3 га и 80 % — применяются и в фильтре карты KALME «Tikai LIZ», но здесь они рассчитаны по площадям, заявленным в сделке, тогда как фильтр карты — по составу земли из кадастра. Поэтому выборки не идентичны.
- Постройки исключены: за тот же период есть ещё 1 485 сделок с сельскохозяйственной землёй вместе с постройками. Они не включены в статистику цены, так как в сумму договора входит и стоимость построек, а €/га делится только на площадь земли.
- Цена за гектар: сумма сделки делится на проданную площадь (не на всю площадь объекта). Если продана идеальная доля, площадь уже соответственно уменьшена.
- Показатель: медиана и 25-я/75-я процентиль, а не среднее арифметическое — медиану не искажают отдельные очень дорогие сделки. Значения не обрезаны.
- Задержка регистрации: сделки в реестре NĪTIS поступают с задержкой — к месяцу, завершившемуся неделю назад, позже добавляется ещё около 29 % сделок, а к месяцу, завершившемуся 14 недель назад, — 0,5 %. Поэтому «последние 12 созревших месяцев» в этой статье — это 1 мая 2025 года — 30 апреля 2026 года, а не последние 12 календарных месяцев.
- Новады: по новаду, указанному в сделке. В данных NĪTIS всё ещё отдельно фигурирует Varakļānu novads, которого административно больше не существует; он не объединён с соседним новадом, но с 18 сделками он не попадает в таблицу.
- Итог: в выборке 7 961 сделка, 91 890,5 га проданной площади, из них 85 914 га сельскохозяйственной земли; общая сумма сделок — 475,9 млн €.
В этой статье нет ни одной оценочной, смоделированной или прогнозной цифры. Всё измерено по зарегистрированным сделкам. Данные физических лиц не публикуются.
6. Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит сельскохозяйственная земля в Латвии за гектар?
Медианная цена — 4 305 €/га, рассчитана по 1 547 сделкам за период с 1 мая 2025 года по 30 апреля 2026 года. Половина сделок проходит в диапазоне 2 885–6 357 €/га, а между новадами медиана колеблется от 2 239 до 9 000 €/га.
Почему эти цифры отличаются от цены пашни в статье KALME о лесной земле?
По двум причинам. Первая — другая выборка: в статье о лесной земле «пашня» означает сделки от 1 га, в которых не менее 80 % — именно пашня. В этой статье выборка шире по виду земли (пашня, луга, пастбища, сады вместе) и уже по размеру (от 3 га). Вторая — и главная — другой период: цифра из статьи о лесе (4 591 €/га) — это неполная цифра за календарный 2026 год (654 сделки, данные до 6 августа), тогда как 4 305 €/га в этой статье — это окно последних 12 созревших месяцев, заканчивающееся 30 апреля 2026 года (см. методику о задержке регистрации). Оба определения указаны в методике каждой статьи, и они не взаимозаменяемы.
Это оценка стоимости моей земли?
Нет. Это сводка зарегистрированных сделок. KALME не оценивает недвижимость и не даёт оценок цены — мы показываем, по какой цене реально продавалось поблизости, а вывод делает пользователь.
Почему число сделок сокращается?
Из этих данных это не определить — виден только сам спад: 1 893 сделки в окне май 2024 — апрель 2025 против 1 547 в следующем таком же окне, это −18,3 %. Для установления причин нужны данные, которых в реестре сделок нет.
Как часто обновляются эти цифры?
База данных сделок KALME пополняется каждый месяц. Эта статья будет пересчитана раз в год; дата последнего пересчёта указана в начале статьи.
Источники и лицензии
- Данные о сделках: база данных рынка недвижимости (NĪTIS), © Valsts zemes dienests (Государственная земельная служба Латвии), открытые данные. Обработка: KALME, SIA.
- Расчёты выполнены KALME, SIA (рег. № 43603092426). Вопросы и исправления: [email protected].