Короткий ответ
В 2026 году медианная цена сделок с лесной землёй в Латвии — 3 000 € за гектар (данные до 6 августа 2026 года, 1 291 сделка). Половина сделок проходит в диапазоне от 1 350 до 4 190 €/га. У пашни за тот же период медиана — 4 591 €/га. С 2022 года медиана цены лесной земли не выходила за пределы коридора 2 857–3 519 €/га.
Внимание: публично зарегистрированная цена лесной сделки часто не является всей уплаченной суммой — объяснение в разделе 5.
1. Как менялась цена с 2022 года
Медианная цена лесной земли за пять лет держалась в узком коридоре. Самая низкая медиана была в 2022 году — 2 857 €/га, самая высокая в 2023 году — 3 519 €/га. Разница между самым низким и самым высоким годом — 23 %, а с 2024 года медиана вернулась примерно к 3 000 €/га.
У пашни картина иная: медиана два года подряд росла — с 4 000 €/га в 2022 году до 4 965 €/га в 2024 году — и с тех пор снижается: 4 936 €/га в 2025 году и 4 591 €/га в 2026 году.
Медианная цена сделки, €/га
Сделки с землёй без построек · 2026 год до 6 августа
Лесная земля (≥ 80 % площади) Пашня (≥ 80 % площади)
| Год | Лес, медиана | Лес, сделки | Пашня, медиана | Пашня, сделки |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 2 857 | 3 227 | 4 000 | 1 829 |
| 2023 | 3 519 | 2 760 | 4 498 | 1 620 |
| 2024 | 3 494 | 3 243 | 4 965 | 1 857 |
| 2025 | 2 950 | 2 833 | 4 936 | 1 557 |
| 2026* | 3 000 | 1 291 | 4 591 | 654 |
* 2026 год не полон — данные охватывают период до 6 августа.
2. Медиана вводит в заблуждение: разброс огромен
Называть одну цифру для цены лесной земли — вводить в заблуждение, и это хорошо видно в разбросе. В 2026 году медиана — 3 000 €/га, но средняя половина сделок располагается от 1 350 до 4 190 €/га — верхняя граница более чем втрое выше нижней. Четверть сделок проходит ниже 1 350 €/га, четверть — выше 4 190 €/га.
Практический смысл: если кто-то называет «цену леса в Латвии» одной цифрой, это ничего не говорит о конкретном объекте. Значение имеют возраст насаждений, породный состав, доступность, обременения и местоположение — именно эти факторы и создают такой разброс.
Разброс цен лесной земли, €/га
Полоса = средняя половина сделок (25–75 процентиль) · толстая линия = медиана
3. Лес против пашни
Во все пять лет пашня была дороже лесной земли. В 2026 году разница составляет 1 591 €/га, или 53 % — пашня 4 591 €/га против леса 3 000 €/га. Наименьшая разница была в 2023 году (28 %), наибольшая — в 2025 году (67 %).
Это сравнение всё же нельзя читать как «лес — худшее вложение». В цену пашни включена вся стоимость, а в публичной цене лесной сделки часто не учтена стоимость древесного запаса — см. раздел 5.
4. Где в Латвии лес дороже
При сравнении сделок 2024–2026 годов в 31 новаде, где было не менее 40 лесных сделок, самая высокая медианная цена — в Ķekavas nov. — 4 545 €/га, самая низкая — в Preiļu nov. — 2 246 €/га. Разница между самым дорогим и самым дешёвым новадом — двукратная.
В верхней части списка — новады Пририжья, в нижней — Латгале. Почему именно так — эти цифры не объясняют; для проверки причин нужен отдельный анализ с контрольными переменными.
| Новад | Медиана, €/га | Сделки |
|---|---|---|
| Ķekavas nov. | 4 545 | 52 |
| Ropažu nov. | 4 310 | 43 |
| Valkas nov. | 3 778 | 68 |
| Saulkrastu nov. | 3 627 | 42 |
| Saldus nov. | 3 513 | 110 |
| Siguldas nov. | 3 500 | 131 |
| Limbažu nov. | 3 447 | 390 |
| Cēsu nov. | 3 357 | 263 |
| Talsu nov. | 3 350 | 311 |
| Ogres nov. | 3 338 | 214 |
| Jelgavas nov. | 3 333 | 53 |
| Aizkraukles nov. | 3 300 | 222 |
| Smiltenes nov. | 3 300 | 176 |
| Kuldīgas nov. | 3 265 | 193 |
| Alūksnes nov. | 3 265 | 253 |
| Jēkabpils nov. | 3 250 | 419 |
| Madonas nov. | 3 226 | 339 |
| Ventspils nov. | 3 178 | 109 |
| Bauskas nov. | 3 174 | 204 |
| Dobeles nov. | 3 159 | 88 |
| Ludzas nov. | 3 115 | 358 |
| Dienvidkurzemes nov. | 3 102 | 196 |
| Gulbenes nov. | 3 077 | 215 |
| Balvu nov. | 3 066 | 393 |
| Valmieras nov. | 3 017 | 343 |
| Tukuma nov. | 3 014 | 191 |
| Rēzeknes nov. | 3 000 | 587 |
| Līvānu nov. | 2 958 | 88 |
| Krāslavas nov. | 2 936 | 567 |
| Augšdaugavas nov. | 2 512 | 352 |
| Preiļu nov. | 2 246 | 313 |
В таблице — все 31 новад, где в 2024–2026 годах было не менее 40 лесных сделок (всего 7 283 сделки). Новады с меньшим числом сделок не сравнивались, так как медиана становится нестабильной. Местоположение каждой отдельной сделки можно посмотреть на карте KALME.
5. Почему публичная цена — не полная цена
Важно о лесных сделках. В Латвии при покупке леса продавец и покупатель нередко заключают два отдельных договора — один на недвижимость, другой на древесный запас. Публично регистрируется только договор на объект недвижимости, поэтому зарегистрированная цена может быть ниже фактически уплаченной суммы.
Это относится ко всем публичным источникам данных о цене леса, включая и эту статью. Цифры ниже точны в том смысле, что они отражают зарегистрированное, но зарегистрированное и уплаченное в лесных сделках не всегда совпадают.
Одно из возможных объяснений того, почему медиана леса ниже, чем у пашни, — именно раздельные договоры: в сделках с пашней это явление не встречается, так как там вся стоимость входит в один договор. Объясняет ли это всю разницу, по этим данным одним не определить.
6. Методика — как рассчитаны эти цифры
Цифры воспроизводимы. Если кто-то хочет их проверить или процитировать, вот точные определения.
- Источник: база данных рынка недвижимости Государственной земельной службы Латвии (VZD, NĪTIS), публичные данные о сделках.
- Объём данных: в базе данных KALME — 251 015 уникальных сделок, из них 240 170 с 2022 года. Данные охватывают период до 6 августа 2026 года.
- Дубликаты: одна сделка в источнике может появляться в нескольких строках (например, несколько парцелл в одном договоре). Каждая сделка учтена один раз по идентификатору сделки.
- Лесная земля: сделка с землёй без построек, в которой лесная земля составляет не менее 80 % проданной площади. Порог в 80 % — тот же, что применяется в фильтре карты KALME «Tikai meži», но здесь он рассчитан по площадям, заявленным в сделке, тогда как фильтр карты — по составу земли из кадастра. Поэтому выборки не идентичны.
- Пашня: аналогично, но пашня составляет не менее 80 % проданной площади.
- Порог площади: не менее 1 га. Меньшие участки дают экстремальные значения €/га и искажают распределение.
- Цена за гектар: сумма сделки делится на проданную площадь (не на всю площадь объекта). Если продана идеальная доля, площадь уже соответственно уменьшена.
- Отсечение: включены только значения строго в интервале 100 < цена < 50 000 €/га; остальные отброшены как явные ошибки данных или нетипичные сделки (дарения, сделки между связанными сторонами).
- Показатель: медиана, а не среднее арифметическое — медиану не искажают отдельные очень дорогие сделки.
- Итог: в выборке леса — 13 354 сделки, 114 584 га, медианная проданная площадь 5,5 га. В выборке пашни — 7 517 сделок.
В этой статье нет ни одной оценочной, смоделированной или прогнозной цифры. Всё измерено по зарегистрированным сделкам. Данные физических лиц не публикуются.
7. Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит лесная земля в Латвии за гектар?
В 2026 году (данные до 6 августа) медианная цена — 3 000 €/га, а половина сделок проходит в диапазоне 1 350–4 190 €/га. Расчёт основан на 1 291 реальной сделке.
Это прогноз цены для моего объекта?
Нет. Это сводка зарегистрированных сделок. Цену конкретного объекта определяют возраст насаждений, породный состав, доступность и обременения. KALME не оценивает недвижимость — мы показываем, по какой цене реально продавалось поблизости, а вывод делает пользователь.
Почему цифры отличаются от калькуляторов цены леса?
Калькуляторы обычно показывают оценку, эта статья — зарегистрированные сделки. Разницу создают и раздельные договоры (раздел 5), и то, что в калькуляторе обычно оценивается лес вместе с запасом древесины, а в публичной сделке — не всегда.
Как часто обновляются эти цифры?
База данных сделок KALME пополняется каждый месяц. Эта статья будет пересчитана раз в год; дата последнего пересчёта указана в начале статьи.
Источники и лицензии
- Данные о сделках: база данных рынка недвижимости (NĪTIS), © Valsts zemes dienests (Государственная земельная служба Латвии), открытые данные. Обработка: KALME, SIA.
- Ортофотоснимок: © Latvijas Ģeotelpiskās informācijas aģentūra (Латвийское геопространственное агентство), 2024. Изображение подготовлено на основе ортофотопокрытия LĢIA.
- Расчёты выполнены KALME, SIA (рег. № 43603092426). Вопросы и исправления: [email protected].